מימון עסקאות תמ״א 38 – לעשות זאת בקלות

המדריך למימון עסקאות תמ"א 38 

תמ"א 38 זה כמו לקבל מתנה משמיים – פתאום הבניין הישן שלכם יכול להפוך לפנינה נוצצת, עם מעלית חדשה, מרפסת שמש מפנקת, ממ"ד בטוח ובלי לשלם על השיפוץ מכיסכם. נשמע חלומי, נכון? אבל כמו בכל חלום טוב, יש גם את הצד המאתגר – איך לעזאזל מממנים את כל העסק הזה?

בעלי דירות רבים שמתלהבים מהרעיון של תמ"א 38, נוחתים מהר מאוד על קרקע המציאות כשהם מבינים את סדר גודל ההשקעה הנדרשת. פרויקטים כאלה יכולים להגיע לסכומים אסטרונומיים, מיליוני שקלים שלמים, ופתאום החלום על דירה חדשה מרגיש כמו חלום רחוק עוד יותר. הבנקים, מצדם, לא תמיד ממהרים לפתוח את הכיס, ומציבים תנאים לא פשוטים – הון עצמי גבוה, ביטחונות ששווים יותר מהדירה עצמה וריביות שיכולות לייאש עוד לפני שהטרקטור הראשון עלה על השטח. ונוסיף לזה את חוסר הוודאות לגבי כמה זמן הפרויקט הזה יימשך – שנתיים? שלוש? יותר? – וקל להבין למה הרבה בעלי דירות מרגישים תקועים ולא יודעים מאיפה להתחיל.

אבל היי, אל תרימו ידיים! למרות האתגרים הלא פשוטים, יש לא מעט דרכים יצירתיות וחכמות לממן עסקאות תמ"א 38 ולאפשר לחלום הזה להתגשם בלי לפשוט את הרגל. בואו נצלול יחד לעולם האפשרויות ונגלה איך אפשר להפוך את התמ"א 38 מחלום רחוק למציאות משודרגת.

איך בכל זאת מצליחים לממן את הנס התמ"אי הזה? כל הפתרונות על השולחן:

אז נכון, הבנקים לפעמים עושים לנו חיים קשים, אבל זה לא אומר שאין דרכים אחרות לממן את פרויקט התמ"א 38 שלכם. הנה כמה אופציות ששווה לבדוק:

• הבנקים מתגייסים (קצת): החדשות הטובות הן שחלק מהבנקים הבינו את הפוטנציאל של תמ"א 38 והתחילו להציע מסלולי הלוואה שמותאמים במיוחד לפרויקטים כאלה. התנאים יכולים להיות יותר גמישים מהלוואה רגילה, עם התחשבות ביכולת ההחזר שלכם ובהתקדמות הפרויקט. שווה לעשות סקר שוק ולבדוק בכמה בנקים כדי למצוא את ההצעה הכי משתלמת.
• הכסף הגמיש של השוק החוץ בנקאי: אם הבנקים עושים לכם פרצוף חמוץ, יש עוד שחקנים במגרש. חברות מימון חוץ בנקאיות, כמו קרנות השקעה וגופים פיננסיים שונים, יכולים להציע לכם אשראי בתנאים יותר גמישים מהבנקים. הם לרוב יותר פתוחים להתאים את תנאי ההלוואה לצרכים הספציפיים של הפרויקט שלכם, אבל חשוב לשים לב טוב טוב לתנאים ולריביות שהם מציעים.
• השיטה הכי פופולרית – עסקת קומבינציה עם יזם: זו אולי השיטה הכי נפוצה וגם הכי משתלמת לרוב הדיירים. במקום לשבור את הראש עם מימון, אתם פשוט משתפים פעולה עם יזם או קבלן. אתם תורמים את הקרקע שלכם, והוא לוקח על עצמו את כל עלויות הבנייה. בתמורה, הוא מקבל חלק מהדירות החדשות שייבנו. ככה אתם מקבלים בניין משופץ ודירות חדשות בלי להוציא שקל מהכיס. זה כמו win-win אמיתי!
• המדינה באה לעזרה (לפעמים): הממשלה מבינה את החשיבות של התחדשות עירונית ולכן מציעה מענקים והטבות שונות לדיירים שמצטרפים לפרויקטי תמ"א 38. אחד המוכרים שבהם הוא "מענק דירה 3", שיכול להקל משמעותית על העלויות. שווה לבדוק אילו מענקים ותמריצים נוספים קיימים ולראות אם אתם זכאים להם.

עופר כהן, מנכ"ל חברת ייעוץ שמלווה פרויקטי תמ"א 38, שם את האצבע על הנקודה החשובה: "הצעד הראשון והכי קריטי הוא פשוט לעשות שיעורי בית רציניים. כל בניין, כל קבוצת דיירים – זה סיפור אחר לגמרי. לכל אחד יש צרכים ויכולות משלו. רק אחרי שמבינים את כל האפשרויות בצורה מקצועית, אפשר למצוא את הפתרון הפיננסי הכי טוב שיעבוד גם לדיירים וגם לפרויקט עצמו".

קצת מספרים מעניינים על הכסף שמסתובב בתמ"א 38:

כדי שתבינו את התמונה הגדולה, הנה כמה נתונים שיכולים לעניין אתכם:

• רוב הכסף לפרויקטי תמ"א 38 (בערך 70%) מגיע בסופו של דבר מהבנקים. זה אומר שעדיין יש להם תפקיד מרכזי בתחום, למרות האתגרים.
• אם אתם בכל זאת פונים לבנק, תצטרכו להכין הון עצמי לא קטן – בממוצע הבנקים דורשים כ-25% מעלות הפרויקט כהון עצמי.
• הריבית על הלוואות לתמ"א 38 יכולה לנוע בין 3% ל-5%, תלוי ברמת הסיכון של הפרויקט. זה חשוב לקחת בחשבון כשאתם עושים את החישובים שלכם.
• פרויקט תמ"א 38 ממוצע יכול לעלות בסביבות 2-3 מיליון שקל לדירה. זה סכום לא מבוטל, שמדגיש את החשיבות של תכנון פיננסי מדויק.

בשורה התחתונה: מימון זה אתגר, אבל גם הזדמנות – אל תישארו תקועים!

אין ספק, למצוא את המימון המתאים לעסקת תמ"א 38 זה אחד המכשולים הכי גדולים בדרך לדירה משודרגת ובניין בטוח יותר. אבל מצד שני, זה גם יכול להיות ההזדמנות שלכם לקבל הרבה יותר ממה שאי פעם דמיינתם, בלי לשלם על זה ישירות מכיסכם. הבחירה הנכונה של מקור המימון, בליווי מקצועי צמוד, יכולה להפוך את החלום שלכם למציאות משודרגת.

אז רגע לפני שאתם נכנסים ללחץ וחושבים לוותר על כל העניין, תדעו שאתם לא לבד! צוות המומחים שלנו כאן כדי לעזור לכם להבין את כל האפשרויות ולמצוא את הפתרון הפיננסי המושלם עבורכם. דברו איתנו לייעוץ ראשוני בחינם ובלי התחייבות – אנחנו נשמח לעזור לכם להפוך את החלום התמ"אי שלכם למציאות משודרגת.